IMMOBILIEN TIPPS

Immer wieder kommen Anfragen zum Immobilien AN-und VERKAUF sowie zur steueroptimierten Verwaltung von Immobilienbesitz.

Ich werde deshalb in periodischen Abständen IMMO-TIPPS von renommierten Steuerberatern publizieren. Viele von Ihnen betreuen schon jahrelang meine Klienten und wissen worauf Sie bei Immobilien als Kapitalanlage besonders achten müssen.

Nr. 07

Immobilienverkauf zeitlich exakt planen, um Steuerbefreiungen nicht zu verlieren!

Seit dem 1. April 2012 unterliegen Veräußerungen von privaten Immobilien grundsätzlich immer (somit unabhängig von einer „Spekulationsfrist“ nach alter Rechtslage) der 25%igen Immobilienbesteuerung (ImmoESt). Das Gesetz sieht jedoch für bestimmte Fälle Befreiungsbestimmungen vor. Eine in der Praxis bedeutsame Befreiungsbestimmung stellt die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung dar. 

Damit die Hauptwohnsitzbefreiung greift, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Veräußerung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes (Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen)
• Mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche dient eigenen Wohnzwecken
• Die Liegenschaft ist Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen, und zwar:
• Entweder durchgehend seit der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre („Hauptwohnsitzbefreiung 1“)
• Oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung durchgehend für mindestens fünf Jahre
  („Hauptwohnsitzbefreiung 2“)
• Im Rahmen der Veräußerung wird der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen aufgegeben

Bei Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann grundsätzlich die gesamte Immobilie (somit der Grund und Boden samt zugehörigem Gebäude) einkommensteuerfrei veräußert werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Verwaltungspraxis hinsichtlich des Grund und Bodens die Steuerbefreiung nur für eine Grundstücksfläche von bis zu 1000 m2 vorsieht und die darüber hinausgehende Grundstücksfläche zu versteuern ist. Im Falle der Nichtanwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann im Einzelfall die so genannte Herstellerbefreiung noch eine Chance für eine Steuerbefreiung bieten. Diese sieht eine Steuerbefreiung für den Gebäudeteil (daher nicht für den Grund und Boden) einer veräußerten Liegenschaft vor, sofern das Gebäude durch den Steuerpflichtigen selbst errichtet worden ist und dieses innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.

Zur Wahrung der steuerlich relevanten Fristen (insbesondere Erfordernis eines durchgehenden 2- bzw. 5-jährigen Hauptwohnsitzes im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung oder Erfordernis keiner Erzielung von Einkünften innerhalb der letzten zehn Jahre im Rahmen der Herstellerbefreiung) sollte daher der Veräußerungszeitpunkt der Immobilie sorgfältig geplant werden, um nicht in unerwartete Steuerfallen zu tappen.
(Quelle: LBG Newsletteraussendung Okt. 2014)